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リフォーム支出の考え方

「修繕費」か「減価償却費(=資本的支出)」か

賃貸住宅のリフォーム(修繕)の支出は、確定申告において
「修繕費」として全額その年の必要経費にできるのか?
それとも、「資本的支出」として数年にわたって少しずつ
「減価償却費」で処理していくべきなのか?
「修繕費」と「資本的支出」の基本的な考え方は以下の通りです。

修繕費 今までと同様に使用するための、修理・維持管理・原状回復などにかかる費用。<例> ・家屋または壁の塗り替え ・床や瓦のき損部分の取り替え・畳の表替え、障子・襖(クロス)の張り替え

資本的支出  資産の価値を明らかに高めるため、または耐久性を増すための支出。 <例> ・建物の避難階段取付等、物理的に付加した部分にかかる金額 ・用途変更のための模様替え等、改装改造に要した金額

以下に、フローチャートにまとめましたのでご参考ください。

「資本的支出」と「修繕費」の区分判定フローチャート

リフォーム支出のケーススタディ

税法上の規定は必ずしも具体的なものではなく、現実のリフォーム支出をどちらで処理するのか
不明瞭な点があることは否めません。ここでいくつかの具体例をご紹介します。

CASE01 入居者の退去時に25万円のリフォーム費用が発生し、うち13万円がオーナー負担となった。 → オーナーさま負担分は修繕費として必要経費になります。

CASE02 外壁や階段の手すりの塗装工事を行い、工事費に200万円かかった。 → 通常の維持管理のための支出として、修繕費で大丈夫です。

CASE03 台風で屋根の一部が壊れたので、その箇所を直してもらい80万円かかった。→ 修繕費としてその年の必要経費になります。

CASE04 1階の貸店舗を賃貸住宅3戸へ用途変更し、そのためのリフォーム代が300万円かかった。 → 支払の中身を分析し、建物や建物付属設備、機器備品などは各減価償却資産として処理し、資本的支出として減価償却をしていくものと思われます。


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2016年4月1日、パナホーム リフォーム株式会社は「パナソニック リフォーム株式会社」として新しくスタートしました。